??2018年,全山西省上?#24405;?#25345;以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻落实?#25345;?#22830;决策部署,坚持稳中求进工作总基调,深入贯彻新发展理念,着力推动高质量发展,全省房地产开发?#20826;?#29616;出良好态势,开发投资快速增长,商品房待售面积持续减少,房屋新开工规模持续扩大、开发企业土地?#23665;?#38754;积由负转正,但也存在商品房竣工面积持续下降,开发企业到位资金趋紧,房价继续高位运行等新情况,新问题。保持楼市调控政策的定力和韧性,优化土地供应结构,进一步规范房地产市场秩序,促进房地产开发业稳定健康发展

??2018年, 全省上下牢固树立以人民为中心的发展思想,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,围?#21697;?#22320;产市场稳定健康和满足城乡居民日益增长的居住需求,坚持分类调控,因城施策,大力?#24179;?#20303;房供给侧结构性改革,全省房地产开发?#20826;?#29616;出开发投资快速增长,商品房待售面积持续减少,房屋新开工规模持续扩大、开发企业土地?#23665;?#38754;积由负转正等良好态势。

??一、山西房地产开发市场运行情况

??(一)房地产开发投资快速增长

??2018年,全省房地产开发投资完成1376.6亿元,同比增长18.0%,增幅比全国平均增速快8.5个百分点,比同期全省固定资产投资增速快2.3个百分点,占固定资产投资的比重由上年20.4%提高到22.8%,对全省固定资产投资的贡献率为64.1%,拉动全省固定资产投资3.7个百分点。从各月投资完成情况看,7月份达到最低点后呈现出逐月加快态势,7-12月增速分别为8.5%、14.0%、14.9%、16.0%、16.6%、18.0%。

山西开发投资快速增长 商品房

??从工程用途看,商品住宅投资保持快速增长。2018年,商品住宅投资完成1033.8亿元,同比增长22.1%,占房地产开发投资的比重由上年的72.6%提高到75.1%;办公楼投资完成36.8亿元,同比增长3.3%,占房地产开发投资的比重由上年的3.1%下降到2.7%;商业营业用房投资完成153.2亿元,同比增长3.6%,占房地产开发投资的比重由上年的12.7%下降到11.1%;其它类房屋投资完成152.9亿元,同比增长12.0%,占房地产开发投资的比重由上年的11.7%下降到11.1%。

山西开发投资快速增长 商品房

??从投资构成看,土地购置费高速增长。2018年,房地产开发投资中建筑工程投资完成790.3亿元,同比增长10.9%,占房地产开发投资的比重由上年的61.1%下降到57.4%;安装工程投资完成171.1亿元,同比增长1.9%,占房地产开发投资的比重由上年的14.4%下降到12.4%;设备工器具购置15.6亿元,同比增长7.2%,占房地产开发投资的比重由上年的1.2%下降到1.1%;土地购置费328.9亿元,同比增长73.2%,占房地产开发投资的比重由上年的16.3%提高到23.9%,对全省房地产开发投资的贡献率为66.1%,拉动全省房地产开发投资11.9个百分点。

山西开发投资快速增长 商品房

??从项目规模看,大项目引领带动作用明显。2018年,投资规模在5亿元以上的项目开发投资完成959.2亿元,同比增长25.8%,占全省房地产开发投资的比重为65.4%,对全省的贡献率为93.7%,拉动全省房地产开发投资增长16.9个百分点;投资规模在1-5亿元的项目开发投资完成357.7亿元,同比增长2.8%,占全省房地产开发投资的比重为29.8%;投资规模在1亿元及以下的项目开发投资完成59.6亿元,同比增长6.4%,占全省房地产开发投资的比重仅为4.8%。

山西开发投资快速增长 商品房

??(二)房屋施工规模持续扩大,新开工面积快速增长

??2018年,全省房地产开发项目房屋施工面积16949.6万平方米,同比增长2.9%,增幅比上年加快6.4个百分点,其中住宅施工面积12314.8万平方米,同比增长4.2%,增幅比上年加快7.5个百分点,占房屋施工面积的比重由上年的71.7%提高到72.7%;房屋新开工面积3872.5万平方米,同比增长17.1%,增幅比上年加快31.4个百分点,其中住宅新开工面积2957.2万平方米,同比增长22.6%,增幅比上年加快31.8个百分点,占房屋新开工面积的比重由上年的72.9%提高到76.4%。

??(三)商品房期房销售量快速增长

??受房屋竣工面积和商品房待售面积持续减少,商品房期房销售量呈现出快速增长的态势。2018年,全省商品房销售面积2360.9万平方米,同比下降2.3%,其中商品房期房销售面积1888.8万平方米,同比增长18.4%,占全省商品房销售面积的比重由上年66.0%提高到80.0%;商品住宅销售面积2215.6万平方米,同比下降1.4%,其中住宅期房销售面积1793.3万平方米,同比增长18.9%。全省商品房销售额1610.6亿元,同比增长18.6%,其中商品房期房销售额1420.6亿元,同比增长37.8%,占全省商品房销售面积的比重由上年75.9%提高到88.2%;商品住宅销售额1473.2亿元 ,同比增长20.2%,其中商品住宅期房销售额1308.2亿元 ,同比增长38.9%。

??(?#27169;?#21830;品房待售面积持续减少

??截止2018年末,全省商品房待售面积984.8万平方米,比2017年末减少240.9万平方?#20303;?#20854;中,住宅待售面积639.3万平方米,比2017年末减少172.0万平方米,占全省商品房待售面积的比重由上年的66.2%下降到64.9%;办公楼待售面积22.3万平方米,比2017年末减少6.7万平方米,占全省商品房待售面积的比重由上年的2.4%下降到2.3%;商业营业用房待售面积189.9万平方米,比2017年末减少45.4万平方米,占全省商品房待售面积的比重由上年的19.2%提高到19.3%。以2018年商品房月均销售面积为基数,全省商品房待售面积消化周期5.0个月,处于警戒线以下,其中住宅待售面积消化周期3.5个月。一般来说,商品房去化周期在一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。

山西开发投资快速增长 商品房

??(五)商品房销售回款快速增长

??2018年,全省房地产开发企业到位资金1805.0亿元,同比增长7.6%,增幅比上年加快2.0个百分点。其中,国内贷款132.5亿元,同比下降11.9%,占全省到位资金的比重由上年的9.0%下降到7.3%;自筹资金680.8亿元,同比增长4.4%,占全省到位资金的比重由上年的38.9%下降到37.7%;以商品房销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计908.0亿元,同比增长11.9%,占全省到位资金的比重由上年的48.4%提高到50.3%。

山西开发投资快速增长 商品房

??(六)房地产开发企业土地?#23665;?#38754;积由负转正

??2018年,全省房地产开发企业土地购置面积287.8万平方米,同比增长6.8%,增幅比上年加快30.2个百分点,分别比一季?#21462;?#19978;半年和前三季度加快60.2、28.2和13.9个百分点;土地?#23665;?#20215;款81.9亿元,同比下降14.2%,降幅比上年收窄11.1个百分点;待开发土地面积646.2万平方米,同比增长38.1%,增幅比上年加快60.5个百分点。

??(七)城市集聚效应明显增强

??人口集聚及城市化水平提高是房地产开发业快速发展的重要原动力。截止2017年底,我省常住人口超过百万的城市为太原市和大同市,城镇化率分别为84.7%和62.9%, 均高于全省平均水平(57.3%)。随着城市规模不断扩大,城市人口不断增多和太原晋中同城化深?#38887;平?#22826;原、大同和晋中3市城市集聚效应明显增强,房地产?#20826;?#29616;出开发投资和商品房销售量快速增长的态势。2018年,太原、大同和晋中房地产开发投资分别为531.8、155.4和160.9亿元,三市合计占全省房地产开发投资的比重由上年的60.5%提高到61.6%,同比分别增长11.2%、39.6%和38.7%;商品房销售面积分别为842.5、248.3和197.2万平方米,三市合计占全省商品房销售面积的比重由上年的47.8%提高到54.6%,同比分别增长6.2%、23.8%和23.5%。从11个市城区看(按项目在地原则汇总),2018年,太原市区、大同市区和晋中市区房地产开发投资分别增长12.9%、65.3%和73.8%;商品房销售面积分别增长7.2%、42.7%和59.2%。

山西开发投资快速增长 商品房

??二、当前房地产开发业运行中存在的问题

??(一)房屋竣工面积持续下降

??2018年,全省房地产开发项目房屋竣工面积1407.9万平方米,比同期商品房销售面积少953.0万平方米,同比下降28.5%,降幅比上年扩大1.9个百分点,占商品房销售面积的比重由上年的81.5%下降到59.6%,其中商品住宅竣工面积1094.5万平方米,比同期商品住宅销售面积少1121.1万平方米,降幅比上年收窄8.2个百分点,占商品房销售面积的比重由上年的62.9%下降到49.4%,同比下降22.6%。

山西开发投资快速增长 商品房

??从房屋竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)看,2018年全省房屋竣工率仅为8.3%,为历史最低点,其中商品住宅竣工率仅为8.9%。

山西开发投资快速增长 商品房

??(二)房地产开发企业资金链呈现趋紧迹象

??房地产开发企业资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷以及其他资金?#21462;?018年,全省房地产开发企业到位资金1805.0亿元,同比增长7.6%,增幅比一季?#21462;?#19978;半年、前三季度分别回落2.4、12.0和3.7个百分点,比全省房地产开发投资增速低10.4个百分点。在坚决遏?#21697;?#20215;上涨的宏观调控政策影响下,房地产投资投机性购房得到?#34892;?#25511;制,同时来自购房者的预付款和个人按揭贷款出现了持续回落态势,再加之国内贷款连续6个月下降,双重压力给房地产开发企业增加了融资的?#35759;取?/p>

??(三)房价?#28304;?#20110;高位运行

??从商品房销售额与销售面积之比看,2018年末,全省商房商品房销售额与销售面积之比为6822元/平方米,比2017年末增加了1203元/平方米,同比增长21.4%,其中商品住宅销售额与销售面积之比为6649元/平方米,比2017年末增加了1192元/平方米,同比增长21.8%。其中,商品房销售额与销售面积之比位居全省前4位的太原市、晋中市、大同市和晋城市均超过5000元/平方米,分别为11041、5920、5257、5188元/平方米,同比分别增长23.4%、32.9%、9.1%、11.0%。

??从70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,太原市2018年各月新建商品住宅销售价格指数同比分别增长7.8%、 .5%、7.6%、7.7%、7.5%、6.9%、7.7%、9.5%、10%、9.8%、10. %、11.2%,环比分别增长0.5%、0%、0.6%、1.4%、0.7%、0.6%、1.2%、1.9%、1.0%、0.5%、1.3%、0.9%。

山西开发投资快速增长 商品房

??三、促进山西房地产开发?#21040;?#24247;发展的几点建议

??(一)保持楼市调控政策的定力和韧性

??坚定不移地贯彻落实国家房地产市场调控政策,牢牢把握并贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,紧紧围?#21697;?#22320;产市场稳定健康和满足城乡居民日益增长的居住需求,继续坚持“分类指导、因城施策?#20445;?#32487;续深化完?#21697;?#22320;产市场体系和住房保障体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系,大力?#24179;?#20303;房供给侧结构性改革,以稳地价、稳房价、稳预期为目标加强房地产市场供需双向调节,既要抑制泡沫、?#20048;?#22823;起大落,也要?#23454;?#24341;导投资和消费,?#20048;?#25151;地产开发市场成为影响经济社会发展的“灰犀牛?#20445;?#30830;保全省房地产开发市场稳定健康发展。

??(二)优化土地供应结构,合理控制地价

??土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变动的重要因素,稳房价首先要稳地价。一是要合理调控房地产用地的供应节奏,经济发展好、人口流入?#30475;蟆?#20303;房价格高的地区要扩大商品住宅特别是保障性住房用地供应规模,调整优化?#23395;郑?#21152;快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期。二是完善土地公开出让方式,可采取“限地价、竞房价”或“限地价、?#21495;?#24314;”的方式,为房地产市场发?#22266;?#20379;一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置,降低拿地成本,提高集中式自持租赁企业的投资回报,通过政策引导,?#36129;?#24066;场从存量改造走向增量供给。四是盘活存量集体建设用地,增加租赁住房土地供给,缓解住房供需矛盾。

??(三)坚决遏制投机炒房,进一步规范房地产市场秩序

??投机性购房最直接的危害必定是推高房价,严重?#36153;?#33258;住型和改善性住房消费,严重扰乱房地产市场秩序,同时也将大量资金从实业引到投机领域,严重影响实体经济的发展,将会给金融业带来很大的风险。一是加大对消费贷款的监管力度,密切关注贷款的流向,严禁个人消费贷款资金违规进入房地产领域或楼市;二是加大房地产开发市场整治力度,加大对违法违规企业的查处曝光力度,重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象,净化市场环?#24120;?#21512;理引导市场预期,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。三是突出住房的居住属性,继续综合运用土地、金融、税收等手?#21361;?#28385;足合理的住房需求,特别是支持新市民住房需求,抑制投资投机性需求。